경매낙찰 후 납부한 전소유자의 미납관리비 양도소득세 신고 납부시 필요경비 인정될까?

납부한 전 소유자의 미납 관리비는 양도소득세 필요경비로 인정

몇 년 전 경매로 낙찰받은 아파트.  경매를 배우기 시작하면서 처음으로 입찰해서 낙찰받은 아파트가 있었어요. 근데 나중에 법원에 잔금을 치르고 어렵게 전 소유자를 만나서 명도를 하러 갔더니 아뿔싸!  미납 관리비가 200만 원이 넘더라고요. 처음으로 단기 매도로 생각하고 경매 공부용으로 받았던 아파트인데요. 미납 관리비가 이렇게 많이 연체가 되어있더라고요. 전 소유자는 낼 돈이 없다 하고 그래서 결국 제가 인수하기로 하고 명도를 마무리하게 되었어요. 사실 임장 하면서 경매 입찰하기 전에 미납 관리비 부분에 대해 조사하는 건데요. 전 다른 물건들과 같이 입찰하는 과정에서 안된다고 생각하고 시세만 조사하고 들어갔던 케이스였어요. 
뚜둥 글쎄 꼼꼼히 조사하지 않았던 이 물건이 낙찰되었답니다. 

그래도  세후 500만 원 남겼어요.  
첫 경매 투자 치고는 괜찮았던거 같아요. 

부동산경매입찰봉투

집으로 돌아와 양도소득세 필요경비 인정 부분에 대해 공부를 하다가 보니  전 소유자의 미납 관리비도 비용으로 인정이 된다는 판례를 찾았습니다. 

 

연체료를 제외한 아파트 공용부분의 미납 관리비만 

아파트는 전용 부분과 공용 부분이 있는데요. 이 전용 부분은 낙찰자에게 승계대상이 아니고 공용 부분 관리비의 납부의무는 승계가 되어 필요경비로 인정된다는 겁니다. 여기서 전용이나 공용 부분의 연체료는 승계대상이 아닙니다. 

 

기존의 법령을 해석하는 입장에서는 경락자가 부담한 전 소유자의 체납관리비에 대해 열거된 필요경비에 해당되지 않고, 법적인 지급의무 없이 지급한 것이며, 구상권을 통해 상환받을 수도 있으므로 자산의 취득가액에 가산할 수 없다는 취지로 다수 기존의 기존의 해석은 "취득 부대비용"에 해당 안된다고 했습니다.

 

하지만 대법은 판례의 입장은 "취득 부대비용"에 해당한다며 집합건물의 공용 부분 체납 관리비 납부의무를 낙찰자가 법적으로 승계하였을 뿐만 아니라 전 소유자에게 구상권을 행사하더라도 이를 상환받을 가망이 없고, 관리규약에서 정해진 단전, 단수 등의 조치를 피하기 위해 부득이 공용 부분 체납 관리비를 납부했다는 점 등을 고려해 낙찰자가 부담한 공용 부분 체납관리비는 '매입가액에 가산되는 부대비용'으로서 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하는 것으로 판시(대법원 2012두 28285,2013.4.26) 되어 결국 기존의 법령해석도 대법원의 판례에 따라 변경되었습니다.

 

필요경비로 인정받기 위해서는

전 소유자에게 청구하여 받을 가망성이 없고 부동산을 사용하기 위해 부득이한 이유가 있었다는 것을 증거자료로 남겨놓아야 필요경비로 인정받을 가망성이 있겠죠. 해당 아파트의 관리사무소로부터 단전, 단수에 대한 공문을 받아두거나 미납한 전 소유자인 채무자를 상대로 지급명령을 신청을 한 후 확정판결을 받아 두거나 해서 증거자료를 확보해 놓아야 필요경비로 인정받을 수 있겠죠. 

 

저 또한 전 소유자로부터는 미납한 관리비를 받을 수 없고  또 단전, 단수가 되어 아파트에 들어가 살 수 없어서 부득이하게 납부했다는 걸 관리사무소 소장으로부터 확인받았고, 관리 사무소로부터 납부한 영수증을 받아둬서 이번에 매도하며 양도소득세 신고 때 경비로 넣어 인정받았습니다. 

 

양도소득세 셀프신고를 하면서 필요경비 인정되는 부분을 공부하면서 이런 것도 될까?라고 접근하며 공부하고 찾아봐서 조금이라도 제게 이득이 된 듯합니다.  미납 관리비가 필요경비로 인정이 안됐다면 잘 한 투자가 아니었다고 생각합니다.

그래도 하나의 부동산을 낙찰받고 명도하고 매도하는 이 과정을 직접 부딪혀 가면서 해보니 점점 실력이 쌓이는 듯합니다.